【资讯】湖北新版物业服务和管理条例获通过

湖北新版物业服务和管理条例获通过7月28日，湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议表决通过了《湖北省物业服务和管理条例》，该条例自年10月1日起将正式实施。业主权益如何保护？住宅维修资金如何使用？小区车位买卖租赁矛盾如何化解？省人大城乡建设与环境资源保护委员会副主任委员张小菁根据《条例》对诸多热点问题逐一回应。关心1住宅维修资金使用可按单元（栋）表决使用省人大城乡建设与环境资源保护委员会副主任委员张小菁：此次通过的《湖北省物业服务和管理条例》在保护业主决策权、参与权、知情权、监督权等作出了诸多细致规定。针对住宅专项维修资金“使用难”的现状，《条例》对表决方式作了细化规定，即“住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决”。所谓“异议表决”，是指对住宅专项维修资金的使用，持不同意见的业主专有部份占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。《条例》还规定，紧急情况下，住宅专项维修资金使用，可“先采取应急措施，再申请使用”。关心2物业区域内车位（库）不能卖给外人热门：物业区域内车位、车库的销售、使用，也是社会热门，同时也是该条例审议进程的中热门。省人大城乡建设与环境资源保护委员会副主任委员张小菁：由于物权法在规定车位、车库时，没有对依法配建的人防工程车位、车库的权属作明确规定，人民防空法也没有对其所有权进行规定。考虑到在使用中的复杂情况，该条例没有对此类车位的使用管理作出规定。但是，一个物业区域内，依照建设工程规划许可证肯定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库，当事人可以通过销售、附赠或出租等方式约定，不得销售给业主之外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。如果是占用业主共有道路或场地用于停放车辆的车位，属于全部业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或变相销售。如果违背，不但要退还违法所得，最高还可处车位价钱的三倍罚款。关心3物业区域内将制止养烈犬、大犬热门：该条例在审议和立法调研进程中，有代表和专家提出，小区内犬只扰民、伤人现象比较突出，尤其是烈性犬和大型犬，应当对此予以规范。省人大城乡建设与环境资源保护委员会副主任委员张小菁：条例对此作了专门规定，明确制止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，犬只的具体品种、体高和体重标准由公安机关肯定，并向社会公布。如果有人在小区内养烈犬、大犬，公安机关可以没收犬只，并可处元以上1万元以下罚款。在物业区域内饲养其他犬只，应当遵照有关法律、法规和业主公约或管理规约，携犬只出户的应当束犬链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承当相应的法律。物业公司应加强物业区域内养犬行动的监督，及时制止违法违规养犬行动。如果业主、物业使用人携犬出户没有束犬链牵引，公安机关要责令其改正；拒不改正的，处元以上元以下罚款；情节卑劣或造成严重后果的，没收犬只。关心4经业主同意用电梯做广告将被罚省人大城乡建设与环境资源保护委员会副主任委员张小菁：《湖北省物业服务和管理条例》在保护业主决策权、参与权、知情权、监督权等方面作了具体规定。比如，规定利用业主共用部位、共用设施装备的经营所得归全部业主共有，业主委员会、物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况，接受业主监督。小区内的电梯，未经业主大会通过，不能随意张贴商业广告。条例规定，物业服务企业不得擅自允许他人利用公共部位、共用设施装备进行广告、宣扬、经营等活动。否则，将被处1万-5万元罚款；有收益的，用于物业区域内共用部位、共用设施装备的维修和养护；逾期未改正的，依照原处罚数额按日连续处罚。湖北省物业服务和管理条例

（年7月28日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）

目录

第一章总则

第二章物业区域的计划与建设

第三章业主及业主大会

第四章物业服务企业

第五章物业服务

第六章物业的使用与保护

第七章法律

第八章附则

第一章总则

第一条为了保护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营建安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业服务，是指业主自行或通过选聘物业服务企业等情势，对房屋及其配套设施装备和相干场地进行维修、养护和管理，保护物业区域内环境卫生和相干秩序的活动。

第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设计划和社会治理体系，建立物业服务综合调和机制和目标制，完善鼓励政策和措施，增进物业服务发展与和谐社区建设。

第四条县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法实行以下职责：

（1）对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理；

（2）对物业服务企业组织展开信誉评价；

（3）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指点、培训和监督管理；

（4）对物业的使用与保护进行监督管理；

（5）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指点和监督；

（6）对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；

（7）建立、保护物业服务和管理电子信息平台；

（8）处理物业服务活动中的投诉；

（9）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门，依照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

第五条街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指点监督下，依法组织和指点本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调和物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

第六条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要调和的问题。

第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

第二章物业区域的计划与建设

第八条物业区域的划分，应当遵守计划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

城乡规划行政主管部门审查项目计划设计方案时，应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。

第九条建设单位应当根据建设项目用地计划许可证肯定的红线图，结合物业的共用设施装备、社区建设等因素划分物业区域。

物业配套设施装备共用的，应当划分为一个物业区域；范围过大划分为一个物业区域不便于管理或已分割成多个自然街区，且其配套设施装备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。

第十条建设单位应当在获得房屋预售许可或现房销售前，向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。

房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图，和属于全部业主共有部份、共用设施装备的配置和建设标准，并在房屋买卖合同中昭示。

第十一条　已投入使用但还没有划分物业区域或需要调剂物业区域的，由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会和相干业主意见后，肯定物业区域。

调剂物业区域的，应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条　新建住宅的，建设单位应当依照以下要求在物业区域内配置物业服务用房：

（1）不低于总建筑面积千分之2，且最少不低于一百平方米；

（2）应当具有通水、通电、通讯、采光、透风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

物业服务用房属于全部业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用处。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于210平方米。

第十三条城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可进程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

房产行政主管部门在核发房屋销售许可时，应当对物业服务用房进行核对。

第十四条集中建设的保障性住房应当依照不低于总建筑面积千分之3的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

第十五条新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施装备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施装备移交给专业经营单位保护管理，专业经营单位应当接收。

第十六条住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施装备还没有移交专业经营单位保护管理的，由业主大会决定是不是移交。

决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位依照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。

专业经营设施装备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承当。

第十七条　对配套设施装备不齐全的老旧住宅区，县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造计划和年度实行计划，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改良老旧住宅区的综合环境和物业服务。

街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业区域，并报房产行政主管部门备案。

第三章业主及业主大会

第十八条　房屋所有权人为业主。还没有登记获得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或征收补偿等法律行为已合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

业主可以依法拜托物业使用人行使业主权利、实行业主义务。拜托应当以书面形式提交业主委员会。

第十九条　一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全部业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，实行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。

业主人数较少且经全部业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同实行业主大会、业主委员会职责。

第二十条　符合以下条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

（1）交付的房屋专有部份面积到达建筑物总面积百分之五十的；

（2）交付的房屋套数到达总套数百分之五十的；

（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例到达百分之210的。

首次业主大会会议的准备经费根据物业区域范围、业主人数和建筑面积等因素肯定，由建设单位承当；老旧住宅区首次业主大会会议的准备经费由县级人民政府承当。

第二十一条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门；业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十二条　业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后肯定。筹备组组长由街道党工委、办事处或乡镇党委、人民政府的代表担负。

业主大会筹备组应当做好以下工作：

（1）确认业主身份、业主人数和业主所有的专有部份面积；

（2）肯定首次业主大会会议召开的时间、地点、情势、内容和表决规则；

（3）起草业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（4）提出首届业主委员会委员候选人名单；

（5）首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全部业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

第二十三条建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施装备的证明、物业服务用房配置证明等准备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

第二十四条业主大会会议讨论决定以下事项:

（1）制定和修改业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（2）选举业主委员会、更换业主委员会委员或撤消业主委员会委员职务；

（3）选聘、续聘和解聘物业服务企业或决定自行管理物业；

（4）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；

（5）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金；

（6）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

（7）改变共有部份的用处；

（8）共用部位、共用设施装备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（9）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，和业主委员会委员补助的来源、支付标准；

（10）改变或撤消业主委员会作出的决定；

（11）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会的决定，对全部业主具有约束力。

第二十五条业主大会决定本条例第二十四条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部份占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数依照以下方式肯定：

（1）专有部份面积依照建筑面积计算，建筑物总面积依照专有部份面积之和计算；

（2）业主人数依照专有部份的数量计算，一个专有部份依照1人计算；建设单位还没有销售和虽已销售但还没有交付的部份，和同一买受人具有一个以上专有部份的，依照1人计算；总人数依照以上统计的总和计算。

第二十六条业主大会定期会议由业主委员会依照业主大会议事规则的规定组织召开。有以下情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

（1）业主委员会半数以上委员或百分之210以上业主提议的；

（2）需要提早终止物业服务合同或重新选聘物业服务企业的；

（3）业主公约或管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不实行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十七条业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。

业主委员会由5至11人单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员只能由业主担负并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当依照规定及时补足；缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

第二十八条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

第二十九条　业主委员会应当实行以下职责：

（1）履行业主大会的决定和决议；

（2）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

（3）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业实行物业服务合同，调和处理物业服务活动中的相干问题，保护业主合法权益；

（5）催促业主、物业使用人遵照业主公约或管理规约，调解因物业使用、保护和管理产生的纠纷；

（6）组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用；

（7）根据业主大会决定或授权，决定共用部位、共用设施装备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

（8）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣扬等工作；

（9）法律、法规和业主公约或管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全部委员过半数同意。

第三十条业主委员会委员不得有以下行动：

（1）谢绝或放弃实行委员职责；

（2）挪用、侵占业主共有财产；

（3）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，和索取、非法收受建设单位、物业服务企业或有利害关系业主提供的利益、报酬；

（4）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（5）泄漏业主信息或将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（6）其他伤害业主共同利益或可能影响其公正履行职责的行动。

业主委员会委员违背前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。

第三十一条　业主委员会委员有以下情形之一的，其委员职务自行终止:

（1）以书面形式向业主大会、业主委员会或居（村）民委员会提出辞职的；

（2）不再具有业主身份的；

（3）不再具有履行职责能力的；

（4）任职期间被追究刑事的；

（5）法律、法规和业主公约或管理规约规定的其他情形。

第三12条　业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

第三十三条　业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全部业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当催促其移交，公安机关应当依法协助。

第三十四条　业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施装备经营所得收益中列支，不足部份由全部业主分摊。工作经费的收支情况，应当每一年在物业区域内显著位置公布一次，接受业主监督。

第四章物业服务企业

第三十五条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,实行资质管理制度。

物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具有为业主提供专业服务的能力。

第三十六条　物业服务企业在物业服务活动中享有以下权利：

（1）根据物业服务合同约定收取物业服务费用；

（2）劝阻、制止伤害物业或其他伤害业主共同利益和公共安全的行动；

（3）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

任何单位和个人不得强迫物业服务企业代收有关费用或提供无偿服务。

第三十七条　物业服务企业在物业服务活动中应当实行以下义务：

（1）依照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；

（2）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施装备的使用方法、保护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

（3）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，依照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；

（4）保护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（5）定期对物业的共用部位、共用设施装备进行养护，依照物业服务合同约定组织维修；

（6）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（7）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（8）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（9）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，下降服务质量，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，和实行伤害业主合法权益的其他行动。

第三十八条物业服务企业应当将以下信息在物业区域内显著位置公示：

（1）物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉；

（2）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（3）电梯、消防、监控等专业设施装备的平常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（4）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施装备经营所得收益和支出情况；

（5）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配和使用情况；

（6）房屋修缮、装潢装修和使用进程中的结构变动等安全事项；

（7）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

第三十九条物业服务企业不得在物业服务活动中有以下行动：

（1）擅自允许他人利用共用部位、共用设施装备进行广告、宣扬、经营等活动；

（2）擅自设置营业摊点；

（3）法律、法规和业主公约或管理规约规定的其他行动。

物业服务企业不得泄漏业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或采取暴力行为。

第四十条　县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核和信誉评价体系，听取业主和业主委员会的评价意见，将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容；定期组织对物业服务企业进行检查和考核，并向社会公布。

物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送信誉档案信息、统计报表等资料。

第五章物业服务

第四十一条　住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公然选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或住宅面积不超过三万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报房产行政主管部门备案。

第四12条前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。

前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承当；物业交付之往后的前期物业服务费用，由业主承当。

第四十三条建设单位应当依照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完全、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

交付的物业应当具有以下条件：

（1）建设项目竣工验收合格，获得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或准予使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通讯、公共照明、有线电视等市政公用设施装备依照计划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已依照专有部份一户1终端结算表、共有部份独立计量表配置；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已依照计划设计要求建成；

（4）道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施依照计划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施装备获得使用合格证书；

（6）同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；

（7）物业使用、保护和管理的相干技术资料完全齐全；

（8）法律、法规规定的其他条件。

建设单位将未到达交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承当相应的，并承当前期物业服务费用。

第四十四条建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施装备的承接查验工作，依照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

第四十五条前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向房产行政主管部门备案以下资料:

（1）前期物业服务合同；

（2）物业承接查验协议；

（3）建设单位移交资料清单；

（4）查验、交接记录；

（5）其他与承接查验有关的资料。

第四十六条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。

物业承接查验档案属于全部业主所有，业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第四十七条业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采取招标投标方式选聘物业服务企业。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调剂办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施装备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报房产行政主管部门备案。

第四十八条　业主、物业使用人应当遵照业主公约或管理规约，依照物业服务合同约定实行义务。

业主、物业使用人有权向相干行政主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行动，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主、物业使用人未依照合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法申请仲裁或提起诉讼。

第四十九条业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的，原物业服务合同应当继续实行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并实行以下交接义务：

（1）移交本条例第四十五条规定的资料；

（2）移交物业服务用房；

（3）提供物业服务期间构成的有关物业及设施装备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（4）移交提供物业服务期间配置的固定设施装备及其资料；

（5）结清预收、代收和预支、代付的有关费用；

（6）提供电梯、消防、监控等专业设施装备的技术手册、保护保养记录等相干资料；

（7）移交利用共用部位、共用设施装备经营的相干资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（8）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第五十条　业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等情势对物业实行自行管理，并对以下事项作出决定：

（1）自行管理的执行机构、管理人；

（2）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（3）聘请专业经营单位的方案；

（4）其他有关自行管理的内容。

第六章物业的使用与保护

第五十一条业主对物业专有部份享有占有、使用、收益和处罚的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得伤害其他业主的合法权益。

业主对物业专有部份之外的共有部份，享有共有和共同管理的权利，承当义务。

第五12条　业主将住宅改变成经营性用房的，除遵照法律、法规和业主公约或管理规约外，影响相邻人合法权益的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。

第五十三条利用业主共用部位、共用设施装备进行经营的，应当在征得相干业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，依照规定办理有关手续，经营所得收益属于全部业主共有。

业主委员会、物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况，接受业主监督。

第五十四条物业区域内依照建设工程规划许可证肯定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或出租等方式约定，不得销售给业主之外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

物业区域内占用业主共有道路或场地用于停放车辆的车位，属于全部业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或变相销售。

第五十五条物业区域内划定车位、停放车辆，不得占用、梗塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

第五十六条业主、物业使用人修缮、装潢装修房屋的，应当事前告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装潢装修中的制止行动和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装潢装修单位或个人应当遵照。

第五十七条物业区域内制止以下行动：

（1）破坏或擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载寄存物品；

（2）将没有防水功能的房间或阳台改成洗手间、厨房，或将洗手间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

（3）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或擅自改变排挤层、装备层等共用部位、共用设施装备计划用处；

（4）擅自占用、发掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；

（5）违背安全标准寄存易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，破坏或擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

（6）随便弃置垃圾、排放污水、高空抛物或露天燃烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；

（7）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；

（8）违反规定停放车辆；

（9）违反规定出租房屋；

（10）违反规定饲养动物或种植植物；

（11）法律、法规和业主公约或管理规约制止的其他行动。

有前款所列行动的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向业主委员会和建设、公安、环境保护、城市管理等有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理。

第五十八条　制止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关肯定，并向社会公布。

业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定之外其他犬只应当遵照有关法律、法规和业主公约或管理规约，携犬只出户的，应当束犬链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承当相应的法律。

物业服务企业应当加强物业区域内养犬行动的监督，及时制止违法违规养犬行动。

第五十九条城乡规划、建设、公安、环境保护、城市管理、工商行政管理、价格等行政主管部门，应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，并在物业区域内显著位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为。

第六十条　建设单位应当依照国家和省有关规定承当物业的保修。

建设单位应当在新建住宅物业交付前，依照物业建筑安装总造价百分之2的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设本钱。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由房产行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内，建设单位不实行保修或因歇业、破产等缘由没法实行保修的，维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为5年。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有结余的，应当返还建设单位。

第六十一条　业主专有部份出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

第六12条　物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施装备的维修和更新改造，由全部业主共同承当，法律、法规另有规定的除外。

共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施装备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施装备使用的房屋等。

电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或业主根据物业服务合同约定，依照特种设备管理法律、法规的有关规定，拜托专业服务单位负责定期保护、保养，确保使用安全。

第六十三条　住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理，依照国家和省有关规定履行。住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或管理规约的规定，持不同意见的业主专有部份占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第六十四条　物业保修期满后，产生以下危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：

（1）屋面、外墙渗漏的；

（2）电梯故障的；

（3）消防设施故障的；

（4）公共护栏（围）破损严重的；

（5）楼体外立面有脱落危险的；

（6）共用排水设施因坍塌、梗塞、爆裂等造成功能障碍的；

（7）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。

第六十五条　住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户终端计量装置或入户端口之外设施装备的维修、养护、更新，并承当相干费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

已移交给专业经营单位保护管理的设施装备，其维修、养护、更新等费用，不得从物业服务费中列支。

专业经营单位对专业经营设施装备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。

第七章　法律

第六十六条　违背本条例，法律、法规有规定的，从其规定；造成他人伤害的，依法承当民事；构成犯法的，依法追究刑事。

第六十七条　建设单位有以下行动之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照以下规定处罚，并录入企业信用档案:

（1）违背本条例第二十三条、第四十一条第三款，未依照规定报送相干资料或备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；

（2）违背本条例第四十一条第一款，未通过招标投标方式或未经批准擅自采取协议方式选聘前期物业服务企业的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；

（3）违背本条例第六十条第一款，在物业保修期内未依照规定实行保修的，责令限期改正；逾期未改正的，依法肯定有法定资质的第三方进行维修，所需费用由建设单位承当，并地方需维修费用1倍以上三倍以下罚款。

第六十八条专业经营单位违背本条例第十五条第二款、第十六条第二款和第六十五条第一款，未依照规定接收专业经营设施装备或未依照规定对专业经营设施装备进行维修、养护、更新的，由县级以上人民政府相干行政主管部门责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或造成人身、财产伤害的，依法承当民事。

第六十九条　物业服务企业有以下行动之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照以下规定处罚，并录入物业服务企业信用档案:

（1）违背本条例第三十七条第二款，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热和实行伤害业主合法权益的其他行动的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期未改正的，依照原处罚数额按日连续处罚；

（2）违背本条例第三十八条第一款，未依照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；

（3）违背本条例第三十九条第一款规定的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；有收益的，用于物业区域内共用部位、共用设施装备的维修和养护；逾期未改正的，依照原处罚数额按日连续处罚；

（4）违背本条例第四十五条、第四十六条第一款、第四十七条第三款，未依照规定备案或保存、移交物业承接查验资料、档案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；

（5）违背本条例第四十九条，擅自撤离物业区域、停止物业服务的，或被解聘的物业服务企业未依照规定办理交接手续、拒不退出的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期未改正的，依照原处罚数额按日连续处罚。

第七十条物业服务企业违背本条例第三十九条第二款，泄漏业主信息或对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第七十一条　建设单位、物业服务企业违背本条例第五十四条，销售或变相销售停车位、车库的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正，退还违法所得，并处违法所得1倍以上三倍以下罚款；未依照规定出租停车位、车库的，责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得1倍以上三倍以下罚款。

第七12条　业主、物业使用人违背本条例第五十八条第一款，在物业区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关没收犬只，并处5千元以上1万元以下罚款。

业主、物业使用人违背本条例第五十八条第二款，携犬只出户未束犬链牵引的，由公安机关责令改正；拒不改正的，处元以上1千元以下罚款；情节卑劣或造成严重后果的，没收犬只。

第七十三条　国家机关及其工作人员有以下情形之一的，由其主管机关或监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接人员给予行政处分:

（1）未依照规定实行监督管理职责的；

（2）未依照规定准备、组织召开业主大会会议的；

（3）未依照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的；

（4）发现违法行为或接到举报后不及时查处的；

（5）截留、挪用、侵占或未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

（6）违法实行行政许可或行政处罚的；

（7）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行动。

第八章附则

第七十四条本条例规定的业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同示范文本，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门制定。

第七十五条本条例自年10月1日起实施。

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