昨天，楼市再爆大新闻：土地制度出现重要调整！

上午，国土资源部、发改委、住建部举行了“关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见”新闻发布会，介绍了“人地挂钩”的新的土地供应制度。

这是什么意思？下面让我翻译给你听：

近年来，中国的“土地城镇化”显著快于“人的城镇化”，造成了城市规模盲目扩大，土地资源被大量占用和浪费。

什么是“土地城镇化”？是指一个城市的“建成区”面积不断扩大，远远超过了人口的实际增长。比如在中西部，绝大多数县城、县级市、地级市都在建设新区，虽然新区道路宽阔、高楼林立，但没有多少人。甚至有统计显示，中国各地规划、建设的新区，可以容纳34亿城镇人口，加上旧城区，可以把全世界的“城里人”都装进来。

现在国家开始要求“人的城镇化”。具体来说，主要是根据户籍人口的增长来给城市确定新增用地。人和土地的配比是：

现状人均城镇建设用地不超过平方米的城镇，对于进城落户人口，按人均平方米标准安排新增城镇建设用地；现状人均水平在-平方米之间的城镇，按照人均80平方米标准安排；现状人均水平超过平方米的城镇，按照人均50平方米标准安排。超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。

同时，综合考虑东中西部不同地区经济社会发展和自然条件的差异，以及非农业转移落户人口和取得居住证的常住非户籍人口用地需求，允许各省份根据实际对标准进行适当调整，幅度控制在10%以内，既给予各地一定的灵活性，又防止地方调整幅度过大、挤占生态用地和耕地。

这份文件还提出了大城市“跳出圈外”发展的思路：

实施人地挂钩过程中，对已划定的城市周边永久基本农田不能随意占用，要采取跳出去串联式、卫星城式发展，把好山好水好田融入城市、融入市民生活。

此外，对于农村用地提出了两大思路：

一、要切实维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出“三权”作为农民进城落户的条件。

二、提高农村土地利用效率。结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。

那么，建设用地新玩法的推出，将对房地产市场产生哪些影响？

1、对于人口流失、增长缓慢的地区来说，继续扩大城市规模是几乎不可能的了。这对于保护耕地，推动中小城市去库存，有积极作用。

2、对于大城市来说，你想获得更多建设用地，就必须增加户籍人口。持居住证的常住人口增长，只能带来微调，不能带来建设用地的刚性增长。所以，中国城市之间将开打户籍人口争夺战。这正是中央愿意看到的，因为可以提高“户籍人口城镇化率”。

3、“超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地”，这项规定显然是为了治理城市病。

那么超大、特大城市吸引了农转非人口后，建设用地如何增加？国土部的意思是“要采取跳出去串联式、卫星城式发展”，在城市组团之间，保留田野、森林、湖泊，增加城市的家园感。应该说，这是非常好的制度安排，但需要有交通系统的保障。这将造成大城市中心区住宅的稀缺。

所谓超大城市，是指城区常住人口0万以上的，目前有6个：北、上、广、深、津、渝。所谓特大城市，是指城区常住人口至0万的，比如南京、杭州、苏州等。

4、对于有人口吸引力、户口控制不是特别严的大城市来说，人和土地的挂钩，将给这些城市带来显著的建设用地供应量，有益于抑制高房价。

5、对于北京和上海这种人口吸引力巨大，但户籍管理特别严的城市来说，反而会出现供地脱离实际人口的倾向，最终导致住宅稀缺，房价上涨。所以对于京沪来说，应该有特殊的管理机制。

6、深圳是最特殊的城市，城市总面积不到平方公里，常住人口超过万，人均用地是平方米，扣除一半的生态红线区域（山地、水库等），人均只有50平方米可用土地。未来人口如果继续增加，已经无建设用地可以增加了，只能去填海。所以，深圳人口外溢，在东莞惠州居住到深圳上班，未来将越来越普遍。

7、关于农村土地的两条规定，显然是为了推动中小城市去库存。农村宅基地可以在一定范围内转让，带来一个重要影响：农村的人口和财富将加速向城市集中。这或许会带来农村的进一步空心化。

延伸阅读：

全国户籍改革最新政策

29省份出台户籍改革方案，取消农业与非农户口区分。最近上海出台户籍制度改革意见，年中国出台户籍制度改革方案的省份已经就是达29个。现在各个省份已经普遍提出取消农业户口与非农业户口性质区分，而且的话不少地区降低了落户门槛，放宽了省份的相关落户条件。

29省份出台户改方案

国家发改委规划司司长徐林4月19日在新闻发布会上透露，国务院出台户籍制度改革方案之后，目前全国有28个省市自治区出台了户籍制度改革的具体方案，还有几个地方还没有出，所以今年首要任务是使所有的地方都能够出台具体落实国务院户籍制度改革的做法和政策。随后在4月25日，上海对外公布《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》。至此，目前中国出台户籍制度改革方案的省份增加到29个。记者梳理发现，目前已经出台户籍制度改革方案的省区市包括、河南、山东、山西、陕西、江西、湖南、湖北、广东、广西、黑龙江、吉林、辽宁、重庆、云南、甘肃、青海、福建、江苏、安徽、贵州、四川、新疆、宁夏、浙江、海南、内蒙古、天津、上海。

取消农业、非农户口区分

国务院年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，建立城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口，体现户籍制度的人口登记管理功能。记者注意到，上述地区大都在本地的户籍制度改革方案中明确提出，取消农业户口与非农业户口性质区分，一些地方还提出了具体的实施时间表。譬如，上海提出，取消本市农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口；安徽提出，户口登记不再标注户口性质，不再出具关于户口性质的证明；贵州提出，从年6月1日起，在“户别”栏不再登记农业或非农业，统一登记为家庭户或集体户。中金网

部分地区放宽落户条件

对于户籍制度改革，民众最关心的问题之一是，能否比较容易地圆“城市梦”？梳理可见，与国家版的意见相比，不少地区的方案降低了落户门槛，落户条件更为宽松。按照国家版的户籍改革意见，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

相比之下，一些省份全面放开落户限制地区的范围更大。如，四川提出“全面放开大中小城市和建制镇落户限制”；山西提出“全面放开建制镇和中小城市落户限制”，贵州也提出“全面放开中、小城市和建制镇落户限制”等。对于大城市的落户条件，国家版的户籍改革意见规定“大城市对参加城镇社会保险年限的要求不得超过5年”，而河南缩短为“不得超过2年”，安徽缩短到“不得超过3年”。在年出台户籍制度改革意见的基础上，内蒙古近期专门出台了《关于进一步调整户口迁移政策加快户籍制度改革的实施意见》，放宽呼和浩特市、包头市市区的落户条件。呼和浩特市、包头市市区取消参加城镇社会保险落户条件，扩大合法稳定就业认定范围，进一步放宽户口准入条件。

?以上素材根据网络公开信息整理，如有原创版权问题请与本公号联系。